Cómo inscribir en el Registro de la propiedad inmuebles no registrados (Inmatriculación)
Los inmuebles que no tienen título de propiedad registrado en el Registro de la Propiedad, habitualmente recibidos en herencia, por tanto, no se hayan inscritos en el Registro de la Propiedad, por lo que sus propietarios pueden carecer de protección frente a terceros y tener dificultades para la transmisión del bien o la acreditación de la propiedad, ya que el que inscribe un derecho tiene la posesión del inmueble sobre el que recae.
Qué es la inmatriculación
La inmatriculación es el ingreso de una finca en el Registro, sin tener el soporte de una ya inscrita. Si una finca es objeto de una modificación hipotecaria, como pueda ser una segregación, se abrirá un folio registral nuevo a la finca segregada y la finca originaria conservará su numeración, quedando como finca Resto; la finca segregada, en este ejemplo, no se “inmatricula”, no ingresa como una finca nueva, sino que tiene su origen en una ya inscrita que inicia su andadura pero con el traslado de las cargas de la matriz de la que procede.
Inmatricular, en cambio, es hacer constar en el Registro una finca sin antecedente alguno, lo que implica que no haya estado nunca ni en todo ni en parte inscrita, pues de lo contrario estaríamos ante el fenómeno de la doble inmatriculación ; la finca que accede por primera vez al Registro empieza con esta inscripción su historial y ha de ser necesariamente una inscripción del dominio de la finca. Para asegurar la inexistencia de inscripción solicitar Certificación registral negativa. Acredita que la finca no esta inmatriculada, se trata de evitar lo que se conoce como doble inmatriculación: que una misma finca tenga dos historiales paralelos, por los problemas que en la práctica puede ocasionar. Otro requisito que se necestia es Certificación catastral descriptiva y gráfica. Se exige con el fin de la finca acceda al Registro tal y como existe en la realidad tomando como base gráfica el catastro en términos descriptivos coincidentes con la finca que se trata de inmatricular y a favor de persona que aparezca como transferente o adquirente. Dicha certificación puede obtenerse directamente por la Notaria accediendo a la sede virtual del catastro. Se treta de coodinar lo que el Registro publica con el Catastro. La falta de coincidencia determina la imposibilidad de inmatricular por lo que con carácter previo se precisa modificar el catastro.
Sistema Registral Español
El sistema registral español se caracteriza por su llevanza a través de la técnica de la inscripción y folio real, de manera que se abre un folio a cada finca (cfr. artículo 273 de la LH) «donde a partir de entonces se hacen constar las vicisitudes jurídicas de trascendencia real que afecten a las mismas, sin las cuales no son oponibles a terceros. La primera inscripción es normalmente de dominio y se denomina de inmatriculación cuando esa primera inscripción refleja su acceso por vez primera al Registro de la Propiedad».
En esa primera inmatriculación, dice la DGRN:
la descripción de la finca ha de ser lo más completa y exacta, de modo que permita su perfecta individualización respecto de cualquier otra, dado que no debe haber dudas de que el objeto del acto o negocio jurídico recaiga sobre la finca o derecho claramente identificado.
Medios inmatriculadores en general
La Ley Hipotecaria (LH) parte de un criterio de lista cerrada. Dice el apartado primero del art. 7 de la LH; La primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio y se practicará con arreglo a los procedimientos regulados en el Título VI de esta Ley y el art. 198 de la LH nos habla de la inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna. Y estos medios pueden ser:
1) Expediente de dominio;
2) Doble título;
3) Certificación administrativa y
4) Otros medios previstos en el art. 204 de la LH.
Veamos los dos primeros supuestos:
Expediente de dominio
El art. 203 de la LH regula el expediente de dominio. Puede verse con detalle en Expediente de dominio.
Doble título público
El art. 205 de la LH regula la inmatriculación en virtud de doble título. Puede verse Inmatriculación en virtud de título público y por certificación especial.
Antes de la Ley 13/2015, de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria había la posibilidad de inmatriculación mediante acta complementaria de título público.
Pero el actual artículo 205 de la LH existe dos títulos traslativos y el primero con un año de antigüedad. En efecto, serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.
Se exige:
a) Identidad en la descripción de ambos títulos y además identidad entre el último título y la certificación catastral; un caso especial es el que trata la Resolución de la DGRN de 22 de septiembre de 2017: [j 3] inmatriculación de una vivienda cueva; al ser imposible la obtención de la completa representación gráfica geo-referenciada catastral, procede aportar excepcionalmente la representación gráfica alternativa de la vivienda cueva que complete la representación gráfica catastral incompleta;
b) Que el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende.