¿Qué método de valoración usar para calcular el valor de un inmueble?

Existen dos métodos para calcular el valor de un inmueble:

• Valoración relativa
• Descuento de flujos de caja

El método más usado y el menos recomendable, la valoración relativa

El método más utilizado para valorar inmuebles es la valoración relativa. Para calcular el valor de un inmueble en base a este método, se utiliza como baremo el precio de otras viviendas de localización cercana y similares características, aplicando al final diferentes correctores de valor relativas a las diferencias que puede haber con los pisos que se han comparado.

Ejemplo de valoración de un inmueble mediante el método de valoración relativa

Queremos calcular el valor de un piso de 100 m2 en una zona céntrica de Madrid, construido en 1.970 y que cuenta con un garaje.  El piso necesita  una pequeña remodelación de unos 20.000 euros.

Sabemos que en la zona se pagan aproximadamente unos 6.000 euros por m2 por pisos de tamaño medio y características similares sin garaje y sin necesidades de remodelación.

Para calcular el valor del piso multiplicaremos su superficie por el precio por metro cuadrado, lo que nos da un total de 600.000 euros. A ese precio le restamos los gastos necesarios para su remodelación, dando como resultado 580.000 euros. Se pagan unos 60.000 euros por los garajes en esa zona, por lo que añadiremos el valor del garaje para la obtención del valor total del piso.

El resultado del valor del inmueble mediante la valoración relativa es de 640.000 euros.

¿Por qué no es recomendable la valoración relativa para calcular el valor de inmuebles?

El método de valoración relativa es el más aplicado, pero tiene un gran problema, que es que este método no tiene en cuenta una posible sobrevaloración en los precios de los inmuebles que utilizamos en la comparación.

La utilización de este método para valorar pisos llevó a muchos ahorradores a perder mucho dinero al comprar viviendas durante la última burbuja inmobiliaria al tener una idea equivocada de su verdadero valor.

Como podéis ver, este método puede servir para especular con inmuebles, pero si lo que queremos es calcular el valor intrínseco real de un inmueble debemos utilizar el método de descuento de flujos de caja que os mostraré a continuación.

El método que recomiendo para calcular el valor de un inmueble, el descuento de flujos de caja

El método más adecuado para calcular el valor de un inmueble es el descuento de flujos de caja, que se basa en capitalizar la rentabilidad esperada del inmueble según la rentabilidad requerida. Para ello, deberemos tener en cuenta tanto los ingresos como los gastos futuros que generará el inmueble.

La tasa de descuento que vayamos a aplicar será la rentabilidad requerida que nosotros esperemos obtener de nuestra inversión. La tasa de descuento será subjetiva, y dependerá principalmente de 2 factores:

• Las alternativas de inversión que tengamos
• El riesgo intrínseco de la inversión en inmueble

Exigiremos una rentabilidad mayor a nuestras inversiones inmobiliarias cuando la rentabilidad de las alternativas de inversión sea mayor, y viceversa. Del mismo modo, exigiremos una mayor rentabilidad a casas cuyos ingresos sean menos estables o estén expuestas a mayores riesgos (legales, impositivos, naturales, etc.).

En mi opinión, la tasa de descuento adecuada estaría entre un 5% y un 10% en la mayoría de los casos.

¿Qué datos necesitamos para calcular el valor de un inmueble mediante descuento de flujos de caja?

Para calcular el valor de un inmueble mediante descuento de flujos de caja necesitaremos los siguientes datos:

• Ingresos esperados por alquiler
• Porcentaje de tiempo aproximado en el que el piso estará alquilado y los inquilinos estén pagando
• Coste anual de los impuestos por la propiedad del inmueble (IBI)
• Coste anual de reparaciones o seguros
• Coste anual de los gastos de comunidad
• Otros gastos
• Impuestos a pagar por el rendimiento del capital inmobiliario
• Incremento estimado de los beneficios a largo plazo
• Tasa de descuento que queramos aplicar
• Otros gastos iniciales (ej. Rehabilitación, amueblado, etc.)

Como podéis ver, no son pocos los datos que necesitamos para el cálculo, pero es necesario ser lo más rigurosos que podamos para obtener una visión acertada del valor de inmueble.

Ejemplo de cálculo del valor de un inmueble mediante descuento de flujos de caja

Vamos a valorar el inmueble del ejemplo anterior, pero esta vez mediante descuento de flujos de caja. Nos vamos a basar en los siguientes datos:

• Ingreso mensual por alquiler: 1.800 €
• IBI (anual): 700 €
• Gastos de comunidad (anual): 600 €
• Reparaciones y seguros (media anual): 1.000 €
• Gastos varios (anuales): 200 €
• Gasto inicial de rehabilitación: 20.000 €

Por experiencia, creemos que el 80% del tiempo podremos cobrar el alquiler, estando en 20% restante sin alquilar o con inquilinos que no pagan. El tipo impositivo que va a pagar el posible comprador sería de aproximadamente un 18% de media después de aplicar las reducciones correspondientes. Consideramos que tanto las rentas como los gastos pueden subir un 2% de media anual. La rentabilidad requerida para la inversión, dadas sus características, es de un 6%.

Para calcular el valor del inmueble, seguiremos los siguientes pasos:

– Calcular los ingresos anuales esperados

En este caso serán 17.280€ (12*1.800*80%)

– Calcular los costes fijos anuales esperados

2.500€ (700+600+1000+200)

– Calcular el beneficio anual esperado antes del IRPF restando ingresos menos costes

14.780€ (17.280€-2.500€)

– Calcular en beneficio después de impuestos esperado

12.119,60€ (14.780€*(1-0,18))

– Calcular el valor actual de los ingresos futuros en base al modelo de valoración Gordon-Shapiro teniendo en cuenta la rentabilidad requerida y el aumento esperado de los beneficios.

309.049,80€ ((12.119,60*1,02)/(0,06-0,02))

– Restar los gastos iniciales, que en este caso sería la rehabilitación del inmueble

289.049,80€ (309.049,80€-20.000€)

Como podéis apreciar, este método es mucho más riguroso para conocer el valor exacto de un inmueble.

Otros factores a tener en cuenta en la valoración inmobiliaria

No debéis de olvidar que el resultado de este cálculo es el precio que estaríamos dispuestos a pagar por el inmueble para obtener rentabilidad requerida por la tasa de descuento. Por lo tanto, también tendremos que tener en cuenta los gastos notariales y registrales y el IVA o el  Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y descontarlos para obtener el precio que estaríamos dispuestos a pagar por un piso como inversión.

También debemos tener cuidado con el  sesgo de confirmación a la hora de invertir en piso, ya que solemos sobrestimar los ingresos esperados y a subestimar los gastos que acarrea tener un piso en propiedad.

Para finalizar, mi recomendación es combinar este método con un análisis de escenarios, ya que los datos que vayamos a utilizar para valorar el inmueble son datos futuros y por lo tanto están sujetos a incertidumbre.

Por ejemplo, en el inmueble que analizamos podemos analizar otros escenarios diferentes:

Escenario pesimista: Ingresos mensuales de 1.400 € y tasa de ocupación del 70%.

• Valoración escenario pesimista: 173.626,60 €

Escenario optimista: Ingresos mensuales de 2.500€ y ocupación del 90%.

• Valoración escenario optimista: 492.295,00 €

Como podéis ver, la valoración puede cambiar radicalmente de un escenario a otro, así que debemos intentar ser lo más realistas posibles con los datos que vayamos a utilizar y saber lo que puede suceder en el peor de los casos. Lo ideal es hacer un cuadro en Excel para analizar los diferentes escenarios con una mayor comodidad.

Ahora que ya sabéis cómo valorar un inmueble, me gustaría animaros a valorar vuestras casas y las de vuestros familiares a modo de práctica. Seguro que más de uno se lleva una sorpresa (en algunos casos desagradable) sobre el valor real de su casa.

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