Tasaciones inmobiliarias


La tasación inmobiliaria: Claves, tipologías, métodos y finalidad.

Las tasaciones inmobiliarias avala la claridad y validez de una transacción: otorga al vendedor una referencia para fijar el precio de venta y al comprador la garantía de que el bien tiene todos los requisitos que ofrece el vendedor.

Es por eso que las tasaciones inmobiliarias constituyen una certificación indispensable en el proceso de traspaso de una vivienda.



¿Qué es la tasación inmobiliaria?

Una tasación o informe de valoración es un documento elaborado por un especialista o profesional, perito inmobiliario, que tiene como fin establecer el valor de un bien de forma justificada, en base a ciertos criterios previamente establecidos a través del desarrollo de una metodología apropiada para cada caso.

En el sector inmobiliario, la tasación inmobiliaria se entiende como el informe destinado a precisar el valor de un inmueble en el mercado, en función de la relación oferta-demanda actual del mercado.

Éste es un proceso independiente, ya que no puede estar sujeto a los intereses de cualquiera de las partes. Es por esto que las entidades tasadoras son independientes y las conforman profesionales cualificados para desempeñar dicha función.

La tasación de un bien está sujeta a una normativa legal que establece los criterios, la metodología y los sujetos que pueden ejercerla. La normativa emitida por el Ministerio de Economía  y Hacienda, constituida por una Orden Ministerial el 30 de noviembre de 1994, establece una metodología especial basada en los principios que inspiran su redacción.


¿Quiénes realizan la tasación de viviendas?

Los bienes más frecuentes en las tasaciones son pisos, casas, fincas, tasaciones judiciales y tasaciones hipotecarias. El promotor de la instalación, terreno o vivienda te pondrá en contacto con un experto en el área.

El profesional encargado en realizar la tasación difiere en función del bien objeto de valoración. El individuo destinado a valorar un piso, local o casa, debe poseer un título que acredite experiencia en edificación y conocimientos del mercado inmobiliario.

  • Para tasar viviendas o locales comerciales poseen el título de arquitecto o arquitecto técnico.
  • Para tasar bienes industriales poseen el título de ingenieros industriales técnicos o superiores.
  • Para tasar terrenos poseen el título de ingenieros agrónomos.

Por otro lado, para realizar tasaciones hipotecarias, el experto debe formar parte de una Sociedad de Tasación. Éstas son empresas privadas, homologadas y reguladas por el Banco de España. Por tanto, para realizar una tasación inmobiliaria, se debe poseer el título de tasador inmobiliario e incluir el sello de la Sociedad de Tasación.


¿Para qué sirve tasar una vivienda? Utilidades y tipos de tasaciones inmobiliarias

Se puede necesitar de una tasación de la vivienda en diferentes ocasiones. Los más habituales son cuando se solicita una hipoteca en el banco, o también, cuando el piso está sujeto a determinados procesos judiciales tales como embargo o herencia, hechos de los que se suele encargar un Perito Tasador. Concretamente, existen tres utilidades o tipos de tasaciones inmobiliarias principales:

  • Tasaciones hipotecarias. Las entidades tasadoras autorizadas por el Banco de España se encargan de desarrollar el informe con el objetivo de otorgar hipotecas por parte de las entidades bancarias.
  • Tasaciones judiciales. Puede ser necesaria cuando se requiere repartir o dividir el bien, como puede ser en un divorcio, herencias o embargos.
  • Tasaciones comerciales. Se emplea cuando se quiere conocer el valor de un inmueble en pos de una acción de compra-venta.

Tasación hipotecaria

Una tasación hipotecaria es una valoración de un inmueble para que éste sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. A través del informe, la entidad financiera conoce el valor del bien garantía del préstamo y cuál es el riesgo asumido por la operación. La tasación hipotecaria sirve de aval para el préstamo hipotecario, siendo independiente del importe por el cual se realiza la transacción económica de compra-venta.

Las tasaciones hipotecarias están reguladas por el Banco de España bajo la norma ECO/805/2003 la cual obliga a cumplir ciertas condiciones para que la transacción sea homologada:

  • El tasador tiene que visitar el inmueble.
  • El tasador tiene que realizar el plano tomando las medidas de cada estancia y hacer las correspondientes fotografías.
  • En el documento de tasación debe adjuntar 6 testigos de transacciones u ofertas reales de la zona.
  • Identificar que la finca registral que se está hipotecando sea correcta.
  • Corroborar la situación inmobiliaria del inmueble para comprobar que no exista ninguna ilegalidad urbanística.

Las entidades bancarias no suelen financiar más del 80% del valor de tasación de la vivienda.

Tasación judicial

En las tasaciones judiciales que acarrean un inmueble se hace imprescindible la elaboración de valoraciones judiciales, las cuales pueden ir destinadas a diferentes áreas:

  • Derecho Civil: compra-venta, arrendamientos, divorcios, herencias, usufructos…
  • Derecho Mercantil: concurso de acreedores, liquidación de sociedades, ampliaciones o reducciones de capital, fusiones, adquisiciones…
  • Derecho Administrativo y Urbanístico: transferencias de aprovechamiento urbanístico, expropiaciones, permutas en la Administración…
  • Derecho Financiero y Tributario: reclamación de impuestos, periciales contradictorias para Ayuntamientos, Hacienda y CCAA.

Los informes de peritación no son exactamente iguales, pues en estos casos hay que adecuarlo para robustecer su valor ante el individuo o entidad en el que se entrega. En una tasación judicial de un inmueble tiene especial importancia en tanto en cuanto la tasación se remite a la admisión de dos partes con intereses contrapuestos.

Tasación comercial

La tasación comercial tiene como fin determinar el valor de un inmueble dentro de un mercado y transacción comercial determinados, a partir de definir un precio considerado como justo. Dicho valor final de tasación debe estar siempre respaldado mediante información fidedigna y justificada, de acuerdo a las condiciones de mercado del inmueble en cuestión.


Tasación fiscal de inmuebles: declaración de impuestos y Hacienda

La tasación fiscal es el valor económico que el Servicio de Impuestos Internos (SII) le asigna a un bien. Es utilizado como base para calcular las contribuciones. Para calcular el valor fiscal, el SII considera principalmente el valor del terreno en que está emplazado el inmueble y el valor de la construcción de la propiedad.

Entendiendo Hacienda tanto la Agencia Tributaria española como las distintas Haciendas Autonómicas. Existen dos tipos de valoraciones que puede hacer un perito: perito de parte y perito tercero.

Los principales servicios a los que se puede destinar una valoración fiscal son:

  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
  • Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
  • Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
  • Impuesto sobre el Patrimonio (IP)
  • Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones y Transmisiones Patrimoniales

¿Cómo tasar una vivienda? Métodos de tasaciones inmobiliarias

Existen diferentes métodos en función de ciertos criterios:

  • Método de comparación: es el método más utilizado. Se valora el bien objeto de tasación mediante su comparación con otros bienes de similares características y cuyo valor sea conocido. La normativa exige como mínimo 6 inmuebles testigo que serán ponderados para asemejarlos al bien a valorar.
  • Método residual: cuando no es posible comparar ya que no hay suficientes inmuebles testigo de características similares. Se calcula el valor del inmueble con el que tendría construcción una vez finalizada y restar los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a esa fase.
  • Método de capitalización: cuando el inmueble es susceptible de producir rentas y se pueden estimar de una manera lógica el importe de las mismas. Se calcula el valor mediante la actualización a la fecha de tasación de todas las rentas netas que generará el inmueble mediante fórmulas económicas.
  • Método del coste: consiste en calcular el coste de re-emplazamiento o reposición del inmueble objeto de tasación.

Análisis de un perito para tasar una vivienda

El tasador debe ser una persona experta en el sector inmobiliario,  por lo que se suele recurrir a arquitectos, arquitectos técnicos, peritos arquitectos , peritos ingenieros o peritos agrónomos a la hora de tasar un suelo urbano o rústico o un edificio.

1. Comprobaciones obligatorias en una tasación hipotecaria

Según la normativa ECO, por la que se rige la tasación para garantía hipotecaria, hay cinco comprobaciones obligatorias que hay que todo tasador debe realizar.

  1. Identificar el inmueble: es importante comprobar que la vivienda que se va a valorar se corresponde con la finca registral que consta en la nota simple.
  2. Estado de ocupación: el tasador siempre ha de comprobar y hacer constar si la vivienda está vacía, alquilada u ocupada en precario o ilegalmente. Es importante saber si está ocupada porque, por ejemplo, un contrato de alquiler poco ventajoso puede penalizar el valor de la vivienda respecto a otra semejante libre de ocupantes.
  3. Régimen de protección: es imprescindible comprobar si la vivienda tiene algún tipo de protección pública. Las viviendas protegidas tienen un precio máximo de venta fijado por la Administración. En una tasación hipotecaria, la norma establece que el valor será siempre el menor entre el valor de mercado (en el caso de que fuera libre) y el del módulo fijado por la Administración para esa vivienda.
  4. Protección urbanística: es muy importante conocer si el inmueble cuenta con algún tipo de protección patrimonial. En caso afirmativo, existen limitaciones en las obras que se pueden realizar en él.
  5. Adecuación a normativa urbanística: Adaptación del inmueble a la normativa urbanística. En el caso de que el inmueble se haya construido en contra de la ordenación urbanística existirá riesgo de demolición y no podrá valorarse para finalidad hipotecaria.

2. Recogida de datos en la inspección ocular del inmueble

Un tasador inspecciona ocularmente la fachada de una oficina.

Una vez que el tasador acude a visitar la vivienda, debe realizar una inspección rigurosa completa del entorno en el que se ubica (cercanía a medios de transporte, supermercados u hospitales y otros servicios). También analiza la calidad del edificio, su estado de conservación, así como si cuenta con dotaciones comunes y si ha acometido reformas. Junto a la inspección ocular, el tasador realizará las mediciones necesarias para hacer comprobar su superficie y hará las preguntas necesarias para conocer el estado y características de la vivienda.

3. Búsqueda de testigos

Efectuadas las comprobaciones obligatorias y la recogida de datos, el tasador buscará ejemplos de viviendas comparables en la zona. Es decir, viviendas con características lo más parecidas posibles a las de la vivienda a valorar (superficie, reformas y conservación).

4. Volcado de datos, concordancia y generación de informe de tasación hipotecaria

Una vez recogidos los datos, el tasador regresa a su estudio para volcar toda la información en el programa informático encargado de generar el informe de tasación hipotecaria, una vez comprobado nuevamente que los datos observados coinciden con lo reflejado en el Catastro de la Propiedad.

5. Emisión de valor del inmueble, envío de informe y supervisión

Una vez emitido el valor de la tasación, el tasador envía el informe. Se valida que el informe cuenta con toda la información requerida, que la documentación registral aportada es acorde al inmueble que se ha visitado, que la finalidad aplicada a la valoración coincide con la solicitada por el cliente y que el método de valoración empleado es adecuado al tipo de activo. Una vez realizada estas comprobaciones, así como que el valor emitido en el informe es coherente con la base de datos de precios de la zona, el informe de valoración recibe el visto bueno y es enviado al cliente.


¿Qué hay que tener en cuenta para tasar un inmueble?

Para realizar la tasación del piso se tienen en cuenta una serie de aspectos técnicos:

  • Localización de la vivienda, comprobando que realmente existe.
  • Inspección ocular por un técnico competente, que comprueba los metros cuadrados de superficie, distribución, número de dormitorios y baños, calidades constructivas, instalaciones visibles e iluminación.
  • Su estado de conservación aparente, y su estado constructivo (si está o no terminada).
  • La existencia de servidumbres visibles que pudiesen afectar al valor.
  • Comprobación de que la vivienda coincide con la descripción que consta en la documentación de la tasación, la registral y la catastral.
  • Comprobación del estado de ocupación aparente del inmueble y el uso al que se destina en el momento en el que se visita.
  • Investigación por si la vivienda está sujeta a algún régimen de protección pública que pudiera suponer limitaciones en su valor.
  • Se confirma la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, comprobando si existe en esta normativa algún punto que pudiese afectar al valor de la vivienda.

Claves para tasar un piso al alza o a la baja

1. EL VALOR QUE TÚ LE DAS

Cuando piensas en tu casa y te planteas el hecho de ponerle precio, siempre existe una componente subjetiva en la que entra en juego el romanticismo. Ese hecho tiende a elevar el precio. Tanto por el cariño que le tienes como por lo mucho que seguramente te habrá costado conseguir que sea tuya acaba influyendo en la determinar cuánto vale mi piso.

No obstante, hay que tratar de poner la cabeza fría, pensar cómo está el mercado actualmente y también ponerse en la piel del comprador: “¿cuánto puede estar una persona dispuesta a pagar por mi casa?”

2. EL VALOR QUE LE DA EL COMPRADOR

Puede ser muy variable en función del comprador. Generalmente, estamos ante personas que seguramente estén más actualizados que tú en cómo está el mercado en cuanto a precios, hayan visto muchas casas parecidas a la tuya y encima en la misma zona.

Hay que tener en cuenta algunas características importantes para un comprador: tener garaje o trastero, la terraza, piscina comunitaria,  proximidad a su trabajo o a un colegio, medios de transporte o servicios públicos.

3. EL ESTADO DE LA VIVIENDA

Valorar en qué estado se encuentra el inmueble: moderna, antigua, instalación de luz, gas, agua, algún elemento en la cocina o baño que pueda hacer incrementar el precio.

4. EL VALOR DE MERCADO

Informarse lo mejor posible sobre el valor actual de mercado y los precios de hoy.

5. EL PRECIO DE PUBLICACIÓN

Una vez que ya conocemos el valor de mercado, el siguiente paso es evaluar además de dicho precio, qué extras crees que no se han tenido en cuenta y por las que crees que por tu piso merece la pena pagar más. No puede ser mucho más alto que el valor de mercado porque entonces será mucho más difícil que consigas venderlo en poco tiempo, tiene que ser un precio con el que creas que es el mejor de presentación.


Tipos de viviendas sobre las que se suelen hacer tasaciones inmobiliarias

Para que no te compliques, puedes partir de la base de que existen dos tipos esenciales de vivienda que dan lugar a diversos subtipos. Los tipos básicos son:

  • Las viviendas unifamiliares. Son edificaciones en las que vive una sola familia.
  • Las viviendas plurifamiliares. Son edificaciones en las que viven varias familias.

Ya tienes claros los tipos básicos, así que vamos con los subtipos.

Dentro de las viviendas unifamiliares, podemos distinguir los siguientes tipos:

  • Vivienda aislada. Es una vivienda unifamiliar que es independiente y que no linda con otras viviendas. Generalmente tienen algo de terreno alrededor.
  • Vivienda pareada.  Aunque desde fuera parece una sola vivienda en realidad son dos.
  • Vivienda adosada. Suelen ser hileras de viviendas que comparten elementos comunes como jardines, piscina o garaje. Por lo general, se habla de chalet o bungaló aislado, pareado o adosado.

Entre las viviendas plurifamiliares también existen diversos subtipos como, por ejemplo, los siguientes:

  • Apartamento. Suelen ser viviendas con una sola habitación aunque independiente del resto de la casa.
  • Estudio. En un estudio la cocina, el salón y el dormitorio están en la misma estancia y pueden ser de diversos tamaños aunque lo habitual es que sean viviendas pequeñas.
  • Dúplex. Se trata de viviendas que tienen dos plantas comunicadas por una escalera.
  • Áticos. Son los últimos pisos de los edificios y se destacan por tener un privilegio que muchos queremos: tener terraza.
  • Pisos. Se trata de viviendas que suelen tener más de un dormitorio en edificios con zonas o servicios comunes.
  • Bajos con jardín. Son pisos situados en las plantas bajas de los edificios que tienen un jardín de uso privado.

Cuando consultes las webs con diversos tipos de pisos verás que la variedad es enorme y que habrá otros tipos como las buhardillas, los loft etc.


Tipos de viviendas a tasar, ¿Cuáles son sus características?

En términos generales, podemos decir que existen dos tipos básicos de viviendas, libres y protegidas. Definirlas y conocer cuáles son sus características nos permitirá tomar la decisión más adecuada.

Viviendas libres, características esenciales

Las viviendas libres son aquellas que han sido construidas y pertenecen a empresas o particulares que no han recibido ningún tipo de ayuda del sector público, por lo que su precio de venta se rige por la ley de la oferta y la demanda.

En el grupo de las viviendas libres, encontramos dos subgrupos: las nuevas y las de segunda mano.

Diferencias entre viviendas libres nuevas y de segunda mano

Tomar la decisión más adecuada entre adquirir una vivienda nueva o de segunda mano no depende únicamente del estado en el que se encuentra. Existen otros factores clave, como considerar las ventajas y desventajas de las viviendas nuevas y las de segunda mano, que te ayudarán a decantarte hacia una u otra propuesta. Aspectos como el precio, la ubicación, la calidad de los materiales, los impuestos, la revalorización… inclinarán la balanza hacia uno u otro lado.

En esencia, al escoger una vivienda libre nueva, podrás instalarte inmediatamente en el piso o casa recién adquirido. No tendrás que hacer reformas, las instalaciones, tanto interiores como exteriores, serán (a priori) de mejor calidad y estarán en mejor estado que las de segunda mano.

En cuanto a los inconvenientes, las viviendas de nueva construcción están gravadas con un IVA del 10%, la cuota de la comunidad de vecinos suele ser más alta y su precio no acostumbra a ser negociable.

Por otro lado, entre las ventajas de comprar una vivienda libre de segunda mano, destaca la posibilidad de reformarla a tu gusto, el precio de compra es inferior al de obra nueva, se revalorizan considerablemente y, por lo general, se encuentran mejor ubicadas que las viviendas recién construidas.

Particularidades de las viviendas protegidas

Las viviendas protegidas o VPO (viviendas de protección oficial) son de nueva construcción y están financiadas por las administraciones. Su precio, por tanto, es más asequible que el de las viviendas libres, ya sean nuevas o usadas. Las VPO cumplen unas características específicas, como las dimensiones, que oscilan entre los 70 y 90 m2 y el precio máximo de venta o renta, calculado e impuesto por la Administración a través de la “calificación provisional” que se otorga antes del proyecto y la “calificación definitiva”, llevada a cabo tras su finalización.

Existen VPO para comprar y alquilar. No obstante, para poder acceder a la compra o alquiler de un tipo de vivienda protegida será necesario cumplir con unos requisitos mínimos generales y específicos, valorados en función de cada promoción.

Ventajas e inconvenientes de las viviendas de protección oficial

Entre los puntos a favor de las VPO, hay que subrayar su precio, sensiblemente más bajo que el de las libres, además de poder beneficiarse de ayudas financieras que proporciona el Estado y/o las comunidades autónomas, como serían las ayudas a la entrada, préstamos, subsidiación de préstamos, etc.

Como desventajas, hay que tener presente que una vivienda de protección oficial debe destinarse a domicilio habitual del comprador y no puede venderse libremente hasta que no haya pasado un plazo marcado por la administración correspondiente, que suele situarse en torno a los 10 años de media.

Requisitos para adquirir una vivienda de protección oficial

En términos generales, para poder optar a una VPO, los ingresos de los compradores o inquilinos no deben superar unos mínimos establecidos por la Administración. El IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), un índice empleado en España como referencia para la concesión de ayudas, subvenciones o el subsidio de desempleo, fijado anualmente por el Consejo de Ministros, indica que en 2018 el ingreso máximo de los solicitantes corresponde a 6.454,03 € al año.

Además, existen unos requisitos adicionales marcados por las comunidades autónomas correspondientes:

  • No tener una vivienda libre en propiedad.
  • Estar inscritos en un registro público de demandantes de viviendas de protección oficial, gestionado por cada región.
  • No haber conseguido ayuda en financiación pública de viviendas, en los últimos 10 años.
  • No haber recibido una concesión de una VPO con anterioridad, a no ser que se demuestre que se trata de una vivienda inapropiada para las circunstancias familiares o personales.

Otros tipos de viviendas protegidas

Podemos encontrar también otros tipos de viviendas protegidas de régimen especial, las cuales están reservadas a personas con ingresos familiares anuales que no superen en 2,5 veces el salario mínimo interprofesional. También existen las promociones públicas autoconstruidas o viviendas promovidas, cuya construcción está impulsada por el propio beneficiario, que generalmente debe ser propietario del solar en el que se edificará la vivienda.

Por último, existen las viviendas de precio tasado (VPT), que no han sido calificadas como viviendas protegidas, son nuevas o usadas, con más de un año desde su construcción y a las que se puede acceder con préstamos específicos cualificados, ayudas y subvenciones.

En el nuevo Plan Estatal de la Vivienda 2018-2021 recientemente aprobado, se recoge toda la información y especificaciones para acceder a ayudas públicas en el sector de la vivienda y en VPO.

Elegir una u otra opción dependerá de las posibilidades económicas y necesidades de cada uno. Cumplir con la normativa que exigen las distintas administraciones será fundamental para acceder a las VPO, mientras que en el caso de las viviendas libres, nuevas o de segunda mano, distintos aspectos, exigencias y requisitos del comprador, serán los factores que determinarán la elección.


¿Qué es la Valoración de Inmuebles?

La valoración de inmuebles es la determinación, por parte de la administración, del valor a efectos fiscales y de pago de impuestos. Un Perito Judicial Inmobiliario especialista en Valoración de Inmuebles determina el valor de un bien inmobiliario. Igualmente, puede analizar Tasaciones Inmobiliarias ya realizadas, y estudiar si los criterios que se siguen son los adecuados y los legalmente aceptables. Sin embargo, es fundamental diferenciar entre tasaciones y valoraciones, como adelante detallaremos. Muchos de nuestros Peritos Inmobiliarios en Tasaciones son API (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) certificados, lo que es una garantía de conocimientos y capacidad.

Un experto en Valoración Inmobiliaria puede ayudar en conflictos que impliquen la tasación de edificios o viviendas. Dentro del campo de actuación se encuentran propiedades:

  • Comerciales
  • Industriales
  • Residenciales
  • Agrícolas

Cada uno de los cuales, requieren conocimientos específicos. Por lo que se debe contar con el Perito experto en tasación inmobiliaria, adecuado en cada caso.

Nuestros Peritos en Valoración Inmobiliaria son cruciales cuando hay desacuerdos sobre el valor de un activo inmobiliario. Por ejemplo, cuando hay un reparto de una herencia, y una parte se beneficia de la tasación «a la baja». En estos casos, nuestros Peritos aportan una información objetiva y rigurosa sobre el valor del inmueble.

Las peritaciones Inmobiliarias son especialmente necesarias cuando, además, hay un cambio en el uso, clasificación o calificación del suelo. Lo que conlleva un cambio radical en el precio del metro cuadrado.

Además, actualmente, las ciudades están sufriendo un proceso de rehabilitación interna, por lo que las zonas donde se sitúan los inmuebles cambian de características totalmente. En cualquier caso, se requieren Peritos expertos en Valoración Inmobiliaria para determinar el valor apropiado a las características y que se trata a los propietarios de forma justa.


¿Qué se tiene en cuenta en una Valoración de un inmueble?

Cuando se realiza una compraventa inmobiliaria, puede requerirse una peritación que determine el valor del mismo. De este modo, se le asigna un valor justo de mercado, por parte de un profesional con conocimientos y experiencia en el ámbito. Éste, debe tener en cuenta todos los aspectos que puedan variar el valor de la propiedad, como:

  • Superficie
  • Clasificación
  • Calificación
  • Ubicación
  • Forma
  • Aprovechamiento
  • Estructura
  • Servicios

Y cualquier característica que pueda tener un impacto en el valor del inmueble.

Se deben tener en cuenta gran cantidad de detalles durante el proceso de tasación de inmuebles para alcanzar un valor exacto. Este proceso se aplica a cualquier tipo de propiedad, como son:

  • Solares
  • Parcelas
  • Inmuebles residenciales, bloques de viviendas, viviendas unifamiliares
  • Naves industriales
  • Inmuebles comerciales

Los casos en los que se requiere un Perito Judicial Inmobiliario experto en tasación de inmuebles pueden estar relacionados con tergiversación del valor de la propiedad y otros asuntos relacionados con inmuebles, como:

  • Defectos en inmuebles
  • Disminución de valor
  • Seguros
  • Ejecución hipotecaria
  • Desastres naturales
  • Valoración fraudulenta
  • Accidentes

¿Qué es el valor (mínimo) de Referencia o «valor legal» de un inmueble?

Se trata de un valor a efectos tributarios (IBI, ITP, AJD, etc.), que es vinculante para las operaciones respectivas, aunque se consigne un valor inferior.

Es decir, si un inmueble se vende por 100.000 €, pero el valor de referencia es de 140.000 €, el comprador pagará el ITP teniendo en cuenta los 140.000 € mínimos. Por contra, se se hubiera vendido por 200.000 € (declarados), se pagaría en función de este precio de venta por ser mayor al de referencia.


¿Es lo mismo una tasación que una valoración inmobiliaria?

No. La tasación es la fijación para una compraventa oficial. Es decir, toma en cuenta los datos específicos del inmueble, pero también todas las características contextuales que puedan hacer variar el valor del bien inmueble (reformas, evolución del barrio donde se encuentra, equipamientos cercanos, etc.

Resumiendo, una tasación es una valoración inmobiliaria oficial. Aunque en muchas ocasiones se confunden estos términos.


¿Para qué sirve valorar un inmueble?

La valoración de un inmueble puede necesitarse por diferentes motivos.

No sólo es útil para la venta del mismo, sino también para otras finalidades, como:

FINALIDAD TRIBUTARIA.

A la hora de pagar alguno de los impuestos asociados a los inmuebles y su compraventa, como son:

  • Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).
  • Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales (ITP).
  • Actos Jurídicos Documentados, formalización de documentos notariales (AJD).
  • Plusvalía (IIVTNU).

FINALIDAD CONTABLE.

Este ámbito es muy variado, dada la casuística de situaciones donde se requiere la valoración. Entre otros, los motivos son:

  • Información financiera de entidades de crédito, operaciones, empresas, etc.
  • Operaciones mercantiles (Fusiones, Operaciones Societarias, Concurso de Acreedores)
  • Gestión de compraventa o alquiler.
  • Subastas.
  • Reparto de herencias.
  • Separaciones de bienes en divorcios.

FINALIDAD FINANCIERA.

Para todo lo relacionado con el mercado hipotecario y asegurador, es necesario conocer el valor del inmueble. En concreto en las siguientes situaciones:

  • Garantía hipotecaria.
  • Recuperación hipotecaria.
  • Adjudicación para venta rápida.
  • Dación en pago.
  • Patrimonio de instituciones de inversión.
  • Patrimonio inmobiliario de Fondos de Pensiones.
  • Coberturas de Compañías Aseguradoras

FINALIDAD JUDICIAL.

Se trata de todos aquellos casos en los que hay una disputa entre partes, y se requiere conocer el valor de un inmueble.

FINALIDAD ADMINISTRATIVA.

Se requiere para casos como:

  • Determinación del patrimonio inmovilizado de una sociedad mercantil
  • Proyectos urbanísticos (expropiaciones, recalificaciones, etc.)
  • Actos catastrales

¿Cómo valorar un inmueble?

La valoración gratuita de inmuebles puede realizarse a través de los portales de cada Comunidad Autónoma. Como se ha dicho, no se trata de tasaciones, sino de valoraciones a efectos fiscales. Si necesita una tasación, no dude en contactarnos.

Puede valorar aportando la localización y datos del inmueble, o directamente con la referencia catastral, en los siguientes portales:

Andalucía Cantabria Extremadura Región de Murcia 
Aragón Castilla La Mancha La Rioja Xunta de Galicia
Baleares Castilla y León Navarra
Canarias Comunidad de Madrid  País Vasco
Cataluña Comunidad Valenciana Principado de Asturias

Tipos de valoraciones de Inmuebles

A efectos fiscales, hay diferentes valoraciones de inmuebles, según el bien y sus características. Por tanto se considera la siguiente casuística como especial, para lo que los medios genéricos de valoración no se aplican:

  1. Bienes inmuebles de naturaleza urbana de uso no industrial ni residencial.
  2. Bienes inmuebles en los que el valor exceda de 300.000 €.
  3. Cuando se trate de suelo sin edificar, parcelas, inmuebles con construcciones en estado ruinoso en su totalidad,.
  4. En edificaciones singulares de carácter histórico, cultural o artístico.
  5. Bienes sin referencia catastral.
  6. Bienes inmuebles con un precio establecido en subasta judicial, notarial o administrativa.
  7. Si el transmitente o adquirente es una Administración pública.

La administración tomará el valor más alto entre el valor declarado y el que la Comunidad determine como adecuado.

Lo que será de aplicación tanto para la valoración de bienes urbanos, como para la valoración de bienes rústicos.


¿Qué es un Perito en valoración de Inmuebles?

En muchos litigios es importante conocer el valor de propiedades inmobiliarias para resolver disputas, lo que requiere de expertos en valoraciones y tasaciones de edificios. Pero, además, cada situación particular, requiere un tipo de Perito específico.

Todos los Peritos en Tasación de Inmuebles son titulados superiores con experiencia y conocimientos en la gestión inmobiliaria, inversiones y desarrollo.

Los expertos en tasación inmobiliaria se dividen en categorías específicas, cada uno trabaja con un tipo de propiedad y emplea unos criterios diferentes para establecer el valor. Determinando el valor justo de mercado, referido al momento en que se realiza la tasación.


Peritaciones y Valoraciones Inmobiliarias

La valoración de inmuebles trata de calcular el valor de una parcela, solar, vivienda o construcción. Como vemos, es de gran utilidad en una gran variedad de áreas, por lo que es fundamental contar con el Perito adecuado en cada caso, con conocimientos y experiencia específica en el área.

La valoración inmobiliaria puede requerirse por problemas con la compañía de seguros, para reclamarles si ha ocurrido algún problema o catástrofe (incendio, sismo, colapso estructural, etc.).

Otras demandas se realizan contra los anteriores tasadores, si en el trabajo que han realizado existen errores de cálculo importantes, lo que puede conllevar grandes pérdidas económicas. Estas situaciones son frecuentes en reparticiones de herencias, donde la valoración inmobiliaria afecta en gran manera a la determinación de las cuantías que se le asigna a cada heredero.

Las tasaciones inmobiliarias, además, incluyen la determinación del valor del suelo, aprovechamiento, etc. no únicamente el valor de lo construido. Por lo que requiere de métodos de valoración que tengan en cuenta el posible beneficio económico que puede reportar disponer de ese inmueble.


El Perito en las transacciones inmobiliarias (compraventa)

  • Constructivo
  • Urbanístico
  • Jurídico (cargas, gravámenes y titularidad)
  • Fiscales
  • Financieros

Así como otros muchos que pueden ser el centro de una demanda por Compraventa de un Inmueble.

Por tanto, los Peritos expertos en materia Inmobiliaria, pueden analizar estos aspectos, y determinar si se han producido actos ilegales y punibles. Se trata de especialistas con formación y experiencia sobre la normativa española al respecto de las transacciones inmobiliarias.

Pudiendo analizar la actuación de los diferentes agentes que pueden actuar en una Compraventa Inmobiliaria: API (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria), arquitectos, asesores, abogados, notarios, registradores de la propiedad.

PERITAR LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS E INMOBILIARIA

La compraventa de viviendas pueden ser simples o extremadamente complejas. Dependerá de las partes involucradas, el tipo de propiedad en cuestión, y el proceso a seguir.

Los Peritos en compraventa de viviendas e Inmuebles tienen amplia experiencia en la gestión de Inmuebles, según las disposiciones de la legislación española, teniendo conocimientos y experiencia en áreas relacionadas, como son:

  • Gestión de propiedad privada residencial, comercial e industrial
  • Arrendamiento de inmuebles
  • Construcción
  • Problemas con la empresa constructora
  • Contratos de compraventa de bienes inmuebles
  • Transacciones garantizadas
  • Opciones
  • Impuestos

Pudiendo determinar si las actuaciones de los agentes intervinientes en la compraventa de inmuebles son según legislación. Además de poder evaluar problemas relativos a aspectos tan variados como:

  • Mantenimiento de construcciones
  • Humedades y mohos
  • Mala administración
  • Documentos de compraventa
  • Transacciones de bienes raíces
  • Alquiler de viviendas
  • Comisiones por transferencia

PERITAR LA TRANSFERENCIA DE TITULARIDAD

Los Peritos expertos en Transferencia de Titularidad tienen experiencia en el trabajo con diversas formas de propiedad. El análisis por parte del Perito Judicial Inmobiliario en este área, puede proporcionar información valiosa para casos relacionados con:

  • Inmuebles comerciales
  • Operaciones bancarias
  • Contabilidad
  • Cuestiones financieras
  • Incumplimiento de contrato y otros litigios contractuales
  • Préstamos inmobiliarios
  • Valoración de la propiedad

Así como otras muchas cuestiones relacionadas, que pueden ser relevantes en un caso de demandas por Transferencias de Titularidad.

Además de la transferencia de titularidad, nuestros Peritos en este ámbito, pueden tener experiencia en áreas relacionadas con inmuebles, como:

  • Gestión de inmuebles
  • Transacciones de bienes raíces
  • Due diligence
  • Ejecución hipotecaria
  • Préstamos inmobiliarios
  • Disputas entre entre el propietario y el arrendatario
  • Gestión de la Asociación de Propietarios
  • Adquisición
  • Arrendamiento comercial
  • Hipotecas comerciales
  • Gestión de activos y asignación

Así como otras cuestiones relativas a la propiedad, ya que pueden ser objeto de una transferencia de titularidad.

Como la transferencia de titularidad implica muchas cuestiones financieras, los Peritos tienen amplia experiencia en las siguientes áreas:

  • Financiación inmobiliaria
  • Tasación de bienes inmuebles
  • Valores respaldados por hipotecas
  • Hipotecas subprime
  • Responsabilidad de prestamista
  • Tasas de interés
  • Análisis de crédito
  • Desembolso de fondos de construcción
  • Suscripción de hipotecas
  • Análisis financiero

Así como otros servicios y prácticas financieras.


Tasación pericial contradictoria, clave para reclamar a la Administración

No siempre será necesario realizar la tasación pericial contradictoria en el caso de que el obligado tributario no esté conforme con la propuesta planteada por la administración.Pueden darse dos opciones ante la disconformidad:

  1. Si el motivo de disconformidad está basado en defectos del procedimiento de comprobación, deberá interponerse el recurso de reposición o la reclamación económico-administrativa.
  2. En el caso de que la disconformidad sea por motivos de valoración, si se llevará a acabo la tasación pericial contradictoria

El perito tercero en tasación pericial contradictoria

La valoración del perito tercero servirá de base a la liquidación que proceda, con los límites del valor declarado y el valor comprobado inicialmente por la Administración tributaria.

Cabe destacar la importancia del Perito Tercero: es el único caso en el que la administración toma como referencia (para calcular los impuestos que tienen que pagar personas físicas o personas jurídicas/sociedades) un valor que viene dado por una persona ajena a la administración. La tasación del tercer perito debe moverse entre el valor declarado y el comprobado, para lo que tendrá acceso a ambos informes. Por este motivo, es muy importante que la pericial contradictoria presentada por el contribuyente esté perfectamente argumentada y justificada. Es conveniente que la misma sea realizada por una empresa de reconocida calidad técnica, y preferiblemente homologada por el Banco de España para el ejercicio de la valoración hipotecaria.

Cada una de las partes, Administración y contribuyente, deben de abonar los gastos de las peritaciones que hayan solicitado. En el caso del perito tercero, sus honorarios correrán a cuenta de el contribuyente, si la tasación supera en un 20 % el valor declarado. En caso contrario, la Administración tendrá que correr con la minuta. Así se garantiza el derecho de todas las partes a contar con sus tasaciones y con sus tasaciones periciales contradictorias. También se aseguran de que quién no lleva la razón cargue con los gastos. Igualmente se contribuye a evitar la tentación de presentar tasaciones interesadas al alza o a la baja. La cantidad máxima que pueden cobrar los peritos terceros está fijada por ley.

¿Cuándo presentar la tasación pericial contradictoria?

El plazo para presentar la tasación tendrá que realizarse dentro del plazo del primer recurso o reclamación que proceda contra la liquidación efectuada de acuerdo con la normativa tributaria.

En el caso de que la normativa del tributario lo prevea, el interesado podrá reservarse el derecho a promover la tasación pericial contradictoria cuando estime que la notificación no contiene expresión suficiente de los datos y motivos tenidos en cuenta para los valores declarados. En este caso, el plazo se contará desde la fecha de firmeza que consta en la vía administrativa del acuerdo que resuelva la reclamación impuesta.

Además, la sentencia del 17 de enero de 2019, aplicó a las tasaciones periciales contradictorias el plazo de 6 meses como duración máxima para el proceso administrativo

¿Cómo funciona la tasación pericial contradictoria?

El procedimiento de la tasación pericial contradictoria se puede dar de dos maneras:

  • Valoración de la administración: Debe llevarse a cabo por el personal del servicio técnico, en un plazo de 15 días hábiles y estar fundamentada en una hoja de aprecio individualizada por cada bien.
  • Valoración pericial del interesado: Se debe designar un perito con un título adecuado a la naturaleza del bien, debe ser presentada en 15 días hábiles y plasmada en una hoja individualizada por cada bien.

Presentación de solicitudes

La solicitud de puede realizar por dos vías:

  • Electrónicamente: Se deberá adjuntar la documentación necesaria, cumplimentar un formulario y firmar electrónicamente el documento.
  • Presencialmente: Se cumplimentará la solicitud para presentarla físicamente, sin embargo, hay que tener en cuenta que, para realizar algún trámite administrativo, se realizará a través de medios electrónicos.

Requisitos necesarios para presentar la tasación pericial obligatoria

Los requisitos necesarios para presentar la tasación pericial obligatoria son:

  • Estar legitimados para solicitar la tasación según la Ley General Tributaria, bien como sujeto pasivo de impuestos o como afectado por la decisión adoptada de un procedimiento.
  • Tiene que existir una valoración administrativa y una notificación de esta. Esta notificación tiene que incluir el ofrecimiento de la Tasación pericial contradictoria e indicar el plazo y órgano de presentación.
  • Presentar la solicitud de tasación pericial contradictoria dentro de 15 días hábiles de la notificación de la administración.

Para este proceso, será necesaria la valoración de un Perito de la administración, que deberá formular una hoja de aprecio en el plazo de un mes.

Modelo para presentar la tasación pericial obligatoria

El modelo para presentar consta de los siguientes datos:

  1. Nombre y edad
  2. DNI
  3. Domicilio
  4. Fecha de notificación y número de expediente
  5. Bien del que se solicita la pericial contradictoria (vivienda/negocio/finca rústica…)
  6. Solicitud
  7. Fecha y firma

En el documento debe manifestar si solicita:

  • La suspensión del ato y, por lo tanto, no se desea proceder al pago.
  • Nombrar perito de parte en la misma instancia
  • Presentar el informe pericial del perito de parte en la misma instancia

El proceso de reclamar a la administración

Durante el proceso de reclamar a la administración hay que tener en cuenta lo siguiente:

  • Debe solicitarse en los siguientes 15 días a la notificación del acuerdo aprobatorio del resultado del expediente.
  • Si se finaliza ese plazo de 15 días o no se ha nombrado Perito, la Administración entenderá que estamos conformes con la reclamación y dará por terminado el expediente.
  • La valoración del Perito se trasladará a los interesados, concediéndoles un plazo de 15 días para que nombren Perito de parte, para que en un nuevo plazo de 15 días formule la hoja de aprecio que deberá estar fundamentada. Es aquí donde tienen que presentar la pericial en la que podemos ayudarle en PJ GROUP.
    Este trabajo puede estar elaborado por un Perito Arquitecto o Perito Ingeniero.
  • La falta de motivación es la causa fundamental de las reclamaciones a la Administración por los interesados. Es por tanto de gran ayuda que la Tasación pericial contradictoria que realice el perito nombrado por el interesado, esté suficientemente fundamentada.

El recurso contencioso administrativo

Un recurso contencioso administrativo es un procedimiento judicial interpuesto frente a una disposición de carácter general o frente a un acto presunto o expreso llevado a cabo por cualquier organismo local, autonómico o central de la Administración Pública, que es realizado con el objetivo de poner fin a la vía administrativa.

También puede realizarse contra la inactividad de la Administración Pública ante un requerimiento realizado por un interesado. De igual manera, los organismos también pueden hacer uso de él cuando consideren que una resolución es lesiva contra el interés público.

Quién puede interponer un recurso administrativo. Pueden interponer un recurso contencioso administrativo todas las personas físicas o jurídicas, asociaciones, sindicatos, grupos o entidades que tengan interés legítimo y derecho a ello.

También puede hacerlos la Administración del Estado, la de cada comunidad autónoma, las entidades locales y el Ministerio Fiscal.

Esto se lleva a cabo en el Juzgado contencioso Administrativo de cada comunidad autónoma. El tipo de reclamación o el procedimiento a realizar va a depender en gran medida de si se trata de un inquilino o propietario.

Tasación pericial contradictoria, ejemplo

Un contribuyente declara que posee un inmueble por un valor de 90.000 euros. Sin embargo, la Administración, procede a valorar el inmueble y estima que tiene un valor de 150.000 euros. El contribuyente, en desacuerdo con la valoración de la Administración presenta la solicitud de tasación pericial contradictoria.

El perito de la Administración, coincidiendo con la valoración inicial estima en 150.000 euros el valor del inmueble. Por el contrario, el perito designado por el contribuyente valora en 100.000 euros el inmueble.

Al no cumplirse simultáneamente los supuestos necesarios (si se cumple que la diferencia entre las valoraciones sea inferior a 120.000 euros, pero dicha diferencia es no es inferior al 10 por ciento), se designa un tercer perito que valorará el inmueble en 125.000 euros. Cabe resaltar que la tasación del tercer perito siempre debe encontrarse entre los valores propuestos por el perito de la Administración y por el perito del contribuyente.

La valoración efectuada por el tercer perito será utilizada para calcular la base de la liquidación. Como la diferencia entre la tasación del tercer perito y el valor declarado por el contribuyente es superior al 20 por ciento, será el contribuyente quien deba abonar los honorarios del tercer perito.


 

Deja un comentario