Análisis de un perito para tasar una vivienda
El tasador debe ser una persona experta en el sector inmobiliario, por lo que se suele recurrir a arquitectos, arquitectos técnicos, peritos arquitectos , peritos ingenieros o peritos agrónomos a la hora de tasar un suelo urbano o rústico o un edificio.
1. Comprobaciones obligatorias en una tasación hipotecaria
Según la normativa ECO, por la que se rige la tasación para garantía hipotecaria, hay cinco comprobaciones obligatorias que hay que todo tasador debe realizar.
- Identificar el inmueble: es importante comprobar que la vivienda que se va a valorar se corresponde con la finca registral que consta en la nota simple.
- Estado de ocupación: el tasador siempre ha de comprobar y hacer constar si la vivienda está vacía, alquilada u ocupada en precario o ilegalmente. Es importante saber si está ocupada porque, por ejemplo, un contrato de alquiler poco ventajoso puede penalizar el valor de la vivienda respecto a otra semejante libre de ocupantes.
- Régimen de protección: es imprescindible comprobar si la vivienda tiene algún tipo de protección pública. Las viviendas protegidas tienen un precio máximo de venta fijado por la Administración. En una tasación hipotecaria, la norma establece que el valor será siempre el menor entre el valor de mercado (en el caso de que fuera libre) y el del módulo fijado por la Administración para esa vivienda.
- Protección urbanística: es muy importante conocer si el inmueble cuenta con algún tipo de protección patrimonial. En caso afirmativo, existen limitaciones en las obras que se pueden realizar en él.
- Adecuación a normativa urbanística: Adaptación del inmueble a la normativa urbanística. En el caso de que el inmueble se haya construido en contra de la ordenación urbanística existirá riesgo de demolición y no podrá valorarse para finalidad hipotecaria.
2. Recogida de datos en la inspección ocular del inmueble
Un tasador inspecciona ocularmente la fachada de una oficina.
Una vez que el tasador acude a visitar la vivienda, debe realizar una inspección rigurosa completa del entorno en el que se ubica (cercanía a medios de transporte, supermercados u hospitales y otros servicios). También analiza la calidad del edificio, su estado de conservación, así como si cuenta con dotaciones comunes y si ha acometido reformas. Junto a la inspección ocular, el tasador realizará las mediciones necesarias para hacer comprobar su superficie y hará las preguntas necesarias para conocer el estado y características de la vivienda.
3. Búsqueda de testigos
Efectuadas las comprobaciones obligatorias y la recogida de datos, el tasador buscará ejemplos de viviendas comparables en la zona. Es decir, viviendas con características lo más parecidas posibles a las de la vivienda a valorar (superficie, reformas y conservación).
4. Volcado de datos, concordancia y generación de informe de tasación hipotecaria
Una vez recogidos los datos, el tasador regresa a su estudio para volcar toda la información en el programa informático encargado de generar el informe de tasación hipotecaria, una vez comprobado nuevamente que los datos observados coinciden con lo reflejado en el Catastro de la Propiedad.
5. Emisión de valor del inmueble, envío de informe y supervisión
Una vez emitido el valor de la tasación, el tasador envía el informe. Se valida que el informe cuenta con toda la información requerida, que la documentación registral aportada es acorde al inmueble que se ha visitado, que la finalidad aplicada a la valoración coincide con la solicitada por el cliente y que el método de valoración empleado es adecuado al tipo de activo. Una vez realizada estas comprobaciones, así como que el valor emitido en el informe es coherente con la base de datos de precios de la zona, el informe de valoración recibe el visto bueno y es enviado al cliente.